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您好,请问目前国家对房屋公摊的介定是怎样的,小高层,高层公摊的范围是什么?昆明花园的房子6号楼和7号楼开发商说公摊是24.5%,但他们说是两梯三户.我觉得公摊太大,这样实际下来,房屋的成本是非常高的.请评价一下昆明花园房子是否值得购买,还有就是开发商以及建筑商的情况及信誉如何?谢谢! |
您好，住房公摊面积作为住户所需要分摊的公用建筑面积，它与房子套内面积一起构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积主要由两部分组成：一是能构成整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室等；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体。作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚，不计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
根据《商品房销售管理办法》第二十条的规定,按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应该在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 根据商品房买卖合同，双方需要对面积作出相关约定，并且“合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第＿＿种方式进行处理”
1、双方自行约定：
（1）____（2）____（3）___（4）_______
2、双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比=────────────────×100%
合同约定面积
通常商品房这种商品允许存在一定的误差，您可以按照合同中面积误差3%的处理方式处理，如果合同中对此没有进行详细约定，则要双方协商解决了。对于测量面积有争议的，可以请权威的房产测量单位测量。一般情况下面积误差比绝对值在3%以内为正常。
以下为本网购房指南性价比评估小组对昆明花园所做的性价比分析：
(08年西安房地产信息网将楼盘置业导购中评价指标的调整将原本的星级由五档改为十档。由以前的以一星递进，改为以半星递进。由于目前加入半星级概念，但字符库中无半星级标识，因此将空心星级设为半星，实心星级设为1星。如表述3星半为★★★☆)
品牌实力：★★
周边配套：★★★
外部景观：★★★
社区景观：★★★
社区配套：★★★
升值空间：★★★★
价位星级：★★★☆
居住舒适度：★★★
置业购买值：★★☆
置业关键词：昆明路 景观设计
适购客户：城西或高新工作，对景观和健康生活有特殊要求的置业者。
近几年，西安的房地产发展速度较快，而城西房地产销售2004年达到一个高峰以后，近两年来发展缓慢，随着“西咸一体化”和莲湖区提出了“一线五区四平台”的经济发展思路的不断深入，城西楼市也逐渐追赶西安整体发展步伐，受高新区的强力辐射，沿二环线周边的紧俏土地被各大开发商哄抢，居礼、枫林华府、中海华庭、西域芳洲、昆明花园等项目悄然而生，其中荣获2007年陕西居住环境金奖楼盘昆明花园以优越的环境景观设计从众多城西项目中脱颖而出。
以自然为墨的城市点睛之笔
昆明花园以“高新之畔，城区之内，100多棵原生态大树让进入昆明花园的住户犹如徜徉在森林家园，充足的阳光，精致的景观”等获奖理由荣获了2007年陕西居住环境金奖楼盘称号，项目总建筑面积15281平方米，由六栋高层及四栋小高层组成，大约居住户超过1200户，社区绿化率达36％，项目整体以“自然，健康、生态、人文”为开发理念，旨在还原自然健康的理想，以理性的建筑思考融合自然风韵，从而实现更为高雅的景致生活，昆明花园因树不同，社区保留得天独厚的自然优势，为每一个原生态大树登名造册，这一切只是为了拥有一个健康的原生态家园，十年树木，百年树人，无需耗时间再去等待，那百株数十年珍惜树种让置业者享受日渐稀缺的健康生活，大树英姿华卓，成为了城市独树一帜的社区景观规划，由此昆明花园成为了以自然为墨的城市点睛之笔，老城西是老工业区和仓储区，自然环境和空气质量不是很理想，而昆明花园以森林为亮店将区域的劣势巧妙的化解了，这使之成为追求健康生活的置业者的不错之选。
配套设施一般，基本满足生活
昆明花园位于昆明路二号，原三五一一厂区内，近邻团结南路，北接土门居住圈，南临高新区，由于高新区向南北的不断辐射，尤其沿二环路向北辐射速度较快，城西工业区的面貌发生了改变，但是目前昆明花园的所在区域原属于工业区周边设施实属一般，但满足基本生活绰绰有余。
交通方面：昆明路是城西主干道之一，公共交通也相当较好，有106、207、308、204、720、800、703等公交线路穿行与此，团结南路可直达科技路，大约进入高新区车程不超过10分钟，交通便利程度为高新工作的置业者提供方便。
商业配套：城西的商业配套大多是社区商业为主，而项目所在区域所处的位置是老工区，商业配套较少，项目商业配套主要是依靠向东5分钟车程的土门居住圈和向南10分钟车程的高新区商业辐射，满足基本生活不成问题。
教育配套：周边有信得中学、远东一中、西化小学、双语幼儿园等学校，远一点受高新的影响有高新三幼、高新二小、高新一中等名校。
虽然这个区域现在配套设施并不完善，项目内部规划约30000平米的商业物业，让置业享受一站式购物、一站式生活的服务，这样的设计既满足社区的置业者需要，也能逐步带动区域内的商业氛围。
物业特色：昆明花园是西安首家城市中水系统商品房示范小区，城市中水系统能够有效的节约生活用水，实实在在节省一辈子的钱。此外，集中供暖、宽带入户、24小时防盗报警系统安装入户。
总体来说，昆明小区的周边配套一般，而项目内部的配套特点鲜明，这样的环境满足生活绰绰有余。
户型设计造就“功能、人性、有序”的灵性空间
昆明花园的户型设计充分考虑人们对健康居住空间的向往，有效利用得天独厚的自然能景致，匠心独运地将景致建筑的魅力发挥到极致，使户型的空间尺度更加合理，功能更加齐备，全明的设计让置业者尽可能拥有阳光，这些都是健康生活的保证。目前昆明花园推出9套经典户型有：两室一厅一卫有1种户型，两室两厅一卫有5种户型，三室两厅两卫有3种户型，由于昆明花园的建筑都是板式点结合的高层或者小高层，大部分户型都能做到南北通透，全明设计，笔者自己研究户型发现，所有户型的客厅都考虑到景观，让置业者推窗即景，这可是说是设计者的细心之所在。以下综合各个方面因素结合功能性价比对主力户型逐一分析：
◇ 10号楼A户型
面积：85.86㎡ 户型：两室两厅一卫
两室经典A户型“香榭雅舍”，标准的两室配置，空间布局合理而紧凑，餐厅客厅一线自然分割，动静分离，三面采光无限度扩大了采光面和视线范围，厨房与餐厅相连方便实用，客厅略显拥挤，但装修时与阳台打通，既能有效采光又能使客厅加以延伸。卧室南向转角飘窗设计园林景色尽收眼底，基本上这个户型没有什么缺点，要是真要找出不足的地方就是卫生间里卧室距离稍远而且采光要通过洗衣房。
◇ 10号楼B户型
面积：88.45㎡ 户型：两室两厅一卫
两室经典B户型“阳光雅舍”，这个是板点集合建筑“点”部分户型，一般情况“点”户型是不可能做到南北通透的，这个户型也不例外，但是这个户型的采光性和景观设计是所有户型中最好的，客厅和卧室靠南整面窗户设计，这个能保证室内采光和户型的景观。此外客厅和餐厅浑然一体，大尺度公共活动区域给置业者一个自由自在环境。但是次卧室窗户设计较小，采光会有所欠缺。
◇ 6号楼F户型
面积：121.13㎡ 户型：三室两厅两卫
三室经典F户型“森林雅居”，这个户型可是说是把户型的均好性演绎到极致，户型大气，南北通透，4.2米大尺度客厅，尽显置业者的品位，客厅、餐厅、厨房浑然相同，舍得通风和采光面面俱佳，唯一缺点是门口太过宽阔，私秘性不能保证，不过装修时若能加一个玄关设计就能巧妙化解。
通过以上分析，昆明花园的户型设计属上乘之作，景观、采光、功能性上都无可挑剔。这使得对这些方面关注的置业者一定能留下深刻印象。
价格适中，保值性好
项目目前的均价单比较城西的价格，似乎感觉价位偏高，但是综合以上各个性价比的关键点，又是一个适中价格，向南仅3公里就是高新区，那里已经很难寻觅到这样价格房子了。高新区的辐射使这个区域逐渐成为热点，加上城西这样环境和景观社区以属凤毛羚角。所以置业者尽可不必为物业的保值性担心，笔者认为这个价格只可能升高而不可能下降。
综合以上各个方面，高新畔的森林花园--昆明花园是追求景观和健康生活的置业者的实惠之选。
理性购房，科学置业，以上观点仅供参考！
目前尚未查到该公司的资质，关于该建筑公司的建筑资质，建议您咨询相关的建筑管理部门。谢谢您的参与！
感谢关注！
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